Achat d'un fonds de commerce: évitez les pièges

La reprise d'une entreprise est, en principe, moins risquée qu'une création. Il convient pourtant de prendre quelques précautions. L'acquéreur doit, tout d'abord, être vigilant sur les éléments qui constitueront le fonds de commerce acquis. Il est, en effet, composé de biens corporels incluant le matériel et l'outillage. Il comprend également des biens incorporels, tels que le bail commercial. Plusieurs points sont ici à vérifier. En premier lieu, l'activité. Le repreneur doit respecter l'activité énoncée dans le bail qui lui a été consenti. L'annotation «Utilisation des locaux pour toute activité» reste idéale, mais elle figure rarement dans les contrats. «L'activité doit être la plus vague possible. Si, par exemple dans la restauration, le bail comporte la mention «restaurant italien», le commerçant ne pourra pas, par la suite, proposer de nourriture chinoise. Il en va de même pour les activités de coiffure. Il convient donc de ne pas préciser s'il s'agit d'un salon pour hommes ou pour femmes », explique Jean-Jacques Cohen, fondateur de Pro Comm, réseau d'agences spécialisé dans l'immobilier d'entreprise. Dans ce cas, le locataire peut engager une procédure de déspécialisation partielle, notamment s'il souhaite ajouter une ou plusieurs professions non prévues dans le contrat. Le propriétaire peut refuser, mais il ne peut se contenter d'invoquer les clauses d'exclusivité consenties dans le passé aux anciens locataires. S'il accepte la requête de l'acquéreur, il est toutefois en droit de demander une augmentation de loyer non plafonnée.

Outre l'activité, le bail détermine aussi la durée du contrat. Les baux sont généralement conclus sur une période de trois à neuf ans. Il ne faut en aucun cas signer un contrat supérieur à cette période. La raison? «En acceptant un contrat à neuf ans et un jour, le commerçant s'engage forcément sur un contrat de douze ans qui n'est guère avantageux, confie Jean-Jacques Cohen. En effet, dans ce cas, le propriétaire est en droit de déplafonner les augmentations du loyer sans tenir compte des indices de référence. »

Gare aux baux de courte durée

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La signature d'un bail, l'activité du repreneur doit être bien spécifiée. L'ancien propriétaire peut refuser celle évoquée par le futur acquéreur. L'annotation «utilisation des locaux pour toute activité» reste idéale.

De même, les baux de courte durée, inférieure à deux ans, sont très précaires car ils ne confèrent pas de propriété commerciale. «Autrement dit, le locataire ne peut prétendre au renouvellement de son bail, il doit quitter les locaux au bout de deux ans et perdra donc toute sa clientèle et le fruit de longues années de travail», poursuit Jean-Jacques Cohen (Pro Comm). Le bail doit également comporter une clause de non-concurrence. Le repreneur s'assure ainsi que le cédant ne peut, pour une durée comprise entre deux et cinq ans, créer une activité similaire dans un rayon de 3 km autour de Paris et de 20 km pour la province.

Autre critère d'importance: le montant des charges et des réparations locatives. Cette clause est essentielle car la répartition du coût des travaux est souvent source de conflit. De façon générale, le propriétaire a tendance à stipuler que les charges de réparation sont supportées par le locataire, même celles relatives au gros oeuvre (dites «charges de l'article 606 du Code civil»), comme le ravalement de la façade, l'entretien de l'ascenseur ou encore de la toiture. L'acquéreur peut cependant discuter cette condition. Par exemple, négocier et obtenir que les charges restent imputables au propriétaire. Il ne supportera alors que les frais de menus entretiens (stipulés, cette fois, dans l'article 605 du Code civil). Par ailleurs, le locataire a la possibilité d'exiger que le bailleur paye l'impôt foncier.

Réalisez un diagnostic juridique

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Avant la remise des clés, n'oubliez pas de relire les articles 606 et 605 du Code civil, qui détaillent les charges à supporter tant par le propriétaire que par le locataire.

La reprise d'une société nécessite aussi de procéder à un diagnostic de l'environnement juridique. Cet audit sert à identifier les contrats en cours, et les obligations qui y sont attachées. Seuls les contrats de travail sont automatiquement transférés. « Le dirigeant doit être une nouvelle fois vigilant sur l'ancienneté des salariés et vérifier qu'il n'y a pas de procédures prud'homales en cours », poursuit Jean-Jacques Cohen (Pro Comm). Les contrats signés avec les fournisseurs doivent être également analysés. En principe, ils ne sont pas inclus dans la cession du fonds. Dans le cas contraire, si l'acheteur n'est pas intéressé par les contrats fournisseurs proposés (durée de livraison trop longue, produits pas assez qualitatifs, etc.), c'est le vendeur qui doit résilier son engagement auprès de ses cocontractants et d'en assumer les frais. Dernière préconisation: si la négociation aboutit sur la reprise du bail existant, il est conseillé de réaliser un état des lieux en présence d'un huissier et de le communiquer par lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire. Notamment si le commerçant engage à son arrivée de lourds travaux de réaménagement. « Cela permet, lors d'un renouvellement du bail, de ne pas modifier la valeur locative des locaux. En d'autres termes, le propriétaire ne peut réclamer une augmentation du loyer sous prétexte que les locaux sont plus confortables et mieux équipés », conclut Jean-Jacques Cohen (Pro Comm). Un exercice qui peut s'avérer fastidieux, mais qui a le mérite de minimiser les risques sur le long terme. Et de se concentrer, une fois le contrat signé, sur la stratégie et la gestion de votre affaire.